서울 오피스 매매시장이 5월 들어 오피스빌딩과 사무실 집합건물 간 뚜렷한 온도차를 보였다. 오피스빌딩은 대형 거래 영향으로 거래량과 거래금액이 모두 증가한 반면, 사무실 매매시장은 전월 대형 거래 기저효과 등으로 거래금액이 큰 폭으로 줄었다.

AI 기반 상업용 부동산 전문 기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 ‘2026년 5월 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서’를 발표했다. 이번 보고서는 2026년 7월 1일 기준 국토교통부 실거래가 자료와 부동산플래닛 자체 조사 데이터를 바탕으로 작성됐다.

오피스빌딩 거래금액 4680억원…전월 대비 70.2% 증가

5월 서울시 오피스빌딩 일반건물 매매거래량은 10건, 매매거래금액은 4680억원으로 집계됐다. 전월 8건, 2750억원과 비교하면 거래량은 25.0%, 거래금액은 70.2% 늘었다. 전년 동월 6건, 3503억원과 비교해도 거래량은 66.7%, 거래금액은 33.6% 증가했다.

거래금액 증가를 이끈 주요 사례로는 중구 순화동 오렌지 센터와 강남구 대치동 금원빌딩이 꼽힌다. 오렌지 센터는 3500억원, 금원빌딩은 350억원에 거래된 것으로 확인됐다. 특히 오렌지 센터 1건의 거래가 5월 전체 오피스빌딩 거래금액에서 큰 비중을 차지하며 시장 규모 확대에 영향을 줬다.

권역별로는 GBD, 즉 강남구·서초구 권역의 회복세가 두드러졌다. GBD에서는 3건, 643억원 규모의 거래가 발생했다. 전월 1건, 80억원과 비교하면 거래량은 200.0%, 거래금액은 703.8% 증가했다.

CBD, 즉 종로구·중구 권역에서는 1건의 거래가 3500억원에 성사됐다. 전월 2건, 1909억원과 비교하면 거래량은 50.0% 줄었지만 거래금액은 83.3% 늘었다. 대형 자산 거래가 권역별 거래금액 흐름을 좌우한 셈이다.

그 외 지역은 6건, 537억원을 기록했다. 전월 5건, 761억원과 비교하면 거래량은 20.0% 증가했지만 거래금액은 29.5% 감소했다. YBD, 즉 영등포구·마포구 권역에서는 5월 오피스빌딩 매매거래가 발생하지 않았다.

사무실 매매시장은 동반 하락…거래금액 91.3% 감소

사무실 집합건물 매매시장은 오피스빌딩과 다른 흐름을 나타냈다. 5월 서울 사무실 매매거래량은 87건, 거래금액은 422억원으로 집계됐다. 전월 101건, 4847억원과 비교하면 거래량은 13.9%, 거래금액은 91.3% 감소했다.

전년 동월과 비교하면 감소 폭은 더 컸다. 지난해 5월 사무실 매매거래량은 185건, 거래금액은 8904억원이었다. 올해 5월 거래량은 전년 동월 대비 53.0%, 거래금액은 95.3% 줄었다.

권역별로는 GBD가 24건, 162억원으로 집계됐다. 전월 15건, 171억원과 비교하면 거래량은 60.0% 늘었지만 거래금액은 5.6% 줄었다. 거래 건수는 증가했으나 건당 거래 규모는 상대적으로 낮아진 것으로 해석된다.

그 외 지역은 47건, 212억원을 기록했다. 전월 44건, 146억원과 비교해 거래량은 6.8%, 거래금액은 44.8% 증가했다. YBD는 10건, 32억원으로 전월 17건, 62억원 대비 거래량은 41.2%, 거래금액은 48.7% 감소했다.

CBD의 하락 폭은 가장 컸다. CBD 사무실 거래는 6건, 17억원에 그쳤다. 전월 25건, 4467억원과 비교하면 거래량은 76.0%, 거래금액은 99.6% 줄었다. 전월 대형 거래 영향이 빠지면서 거래금액이 급감한 것으로 풀이된다.

오피스빌딩은 법인 거래금액 비중 압도적…사무실은 개인 매수 활발

5월 서울 오피스빌딩 10건의 매수 주체를 보면 법인과 개인이 각각 5건씩 매수했다. 법인이 매수한 5건 중 4건은 법인이 매도한 거래였고, 1건은 개인이 매도한 거래였다. 개인이 매수한 5건은 모두 개인이 매도한 거래로 파악됐다.

거래금액 기준으로는 법인 간 거래 비중이 압도적이었다. 법인 간 거래금액은 4294억원으로 전체의 91.8%를 차지했다. 이어 개인과 법인 간 거래가 255억원으로 5.4%, 개인 간 거래가 131억원으로 2.8%를 기록했다. 대형 오피스 자산 거래에서는 법인 거래가 시장 금액을 주도한 구조다.

사무실 매매시장에서는 개인 매수 비중이 가장 높았다. 전체 87건 중 개인이 매수한 거래는 44건이었다. 이 가운데 36건은 개인 간 거래, 8건은 법인이 매도하고 개인이 매수한 거래였다.

법인이 매수한 거래는 42건이었다. 이 중 개인이 매도한 거래가 34건, 법인이 매도한 거래가 8건으로 나타났다. 나머지 1건은 개인과 기타 유형 간 거래였다.

거래금액 기준으로는 개인 간 거래가 181억원으로 전체의 42.9%를 차지했다. 이어 법인 간 거래 104억원 24.6%, 개인과 법인 간 거래 92억원 21.9%, 법인과 개인 간 거래 44억원 10.4%, 개인과 기타 유형 간 거래 1억원 0.1% 순이었다.

리츠 자산 총액 123조4300억원…오피스 비중 35.3%

국내 리츠 시장에서는 오피스 자산 규모가 전년 대비 증가세를 이어갔다. 2026년 5월 국내 리츠 자산 총액은 123조4300억원으로 집계됐다. 전월 123조3900억원 대비 0.03% 증가했고, 전년 동월 107조3500억원과 비교하면 15.0% 늘었다.

자산 유형별 비중은 주택이 42.9%로 가장 높았다. 오피스는 35.3%로 두 번째 비중을 차지했다. 이어 물류 6.7%, 리테일 6.2%, 복합형 4.8%, 기타 2.8%, 호텔 1.3% 순으로 나타났다.

리츠 내 오피스 자산 총액은 43조5300억원으로 집계됐다. 전월 43조4900억원 대비 0.09% 증가한 규모다. 전년 동월 32조3000억원과 비교하면 34.8% 늘어난 수치다. 오피스 자산이 리츠 시장에서 여전히 주요 투자 자산군으로 자리하고 있음을 보여준다.

업무시설 사용승인은 감소, 신규 인허가는 증가

공급 지표에서는 사용승인과 건축인허가 흐름이 엇갈렸다. 국토교통부 건축인허가 자료에 따르면 5월 사용승인을 받은 업무시설 연면적은 15만3353㎡로 파악됐다. 직전 월 22만1422㎡보다 30.7% 감소했다. 다만 전년 동월 5만7530㎡와 비교하면 166.6% 증가했다.

5월 업무시설 사용승인 건수는 9건이었다. 전월 7건보다 28.6% 늘었지만, 전년 동월 10건과 비교하면 10.0% 줄었다.

신규 공급을 앞둔 업무시설 건축인허가 연면적은 31만2537㎡로 확인됐다. 직전 월 11만6505㎡ 대비 168.3%, 전년 동월 5만6573㎡ 대비 452.5% 증가했다. 건축인허가 건수도 16건으로 전월 14건보다 14.3%, 전년 동월 11건보다 45.5% 늘었다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “5월 서울 오피스빌딩 시장은 대형 거래 1건이 전체 거래금액에서 큰 비중을 차지하며 거래금액 증가를 주도했다”며 “사무실 시장은 대형 거래가 있었던 직전 4월의 영향으로 거래금액이 크게 하락했지만 거래량 감소 폭은 상대적으로 제한적이었고 개인 매수 비중도 높아 중소규모 거래는 일정 수준 이어졌다”고 말했다.

부동산플래닛의 2026년 5월 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서는 부동산플래닛 모바일 앱과 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너에서 확인할 수 있다.

이준문 기자/jun@newstap.co.kr

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